观点网 2月4日，卓越商企公告，与控股股东李华签订多项新协议，包括向李华的公司收购停车位使用权、装饰装修工程服务、物业经纪服务、物业管理服务、供应安装服务、商业物业租赁以及建筑材料贸易和智慧社区服务等方面的内容。
公告称，这些新协议的签订预计将为公司带来一定的利益，包括改善住户的生活体验和满意度，以及通过批量购买折扣获得相对较高的盈利能力。
同时，公司也计划凭借其作为物业管理服务提供商的优势，审慎挑选并出售由李先生的公司所开发的优质物业发展项目的停车位。
李华是卓越商企的控股股东，同时也是卓越集团董事局主席。根据上市规则，卓越商企上述跟李华签订的协议构成持续关联交易，期限均自2024年1月1日起至2026年12月31日止。
在物业企业中，卓越商企是一个有点特别的存在。与同行大多以住宅物业服务为主不同，卓越商企主要为商业不动产提供物业服务。
而与大多数房地产商先将地产平台上市，再对旗下物业进行分拆的常规流程不同，卓越商企是李华手中唯一的一个上市平台。
2020年，在物业上市潮火热之际，李华借势将卓越商企推向了资本市场，此前，李华两次欲将卓越置业推动上市，但最终都未能成功。
这一回，卓越商企成功登陆资本市场，商务不动产服务运营商成了这家物企独特的标志。
上市以来，卓越商企服务在收并购市场一直保持一定的活跃度，收购、出售过多家公司股权。2023年初，物企纷纷在收并购上转为保守时，卓越商企管理层在业绩会上还表示加强收并购部门力量，对战略目标区域进行补强。
之所以在收并购上花功夫，跟卓越商企想强化独立性标签脱不了干系。作为一家典型的家族企业，卓越集团盘根错节的关联交易一直受到投资者的关注。
在上市前，卓越商企与卓越集团就有着占比较大的关联交易。作为非贸易性质的资金往来金额也较大，2017-2019年，卓越集团向卓越商企垫付的非贸易款分别为3.6亿元、4.2亿元、6.8亿元，而同期卓越商企对其他关联方（除卓越集团）的非贸易应收款分别为425万元、1002.7万元、4.71亿元。
当时，卓越商企向深圳锐特信及深圳沃斯顿提供的4.55亿元垫款引起关注，被质疑企业内控不清晰、向关联方输血。
即使是在业务层面，在卓越商企发展之初，也是依靠母公司旗下写字楼物业管理站稳脚跟。2017-2019年管理的物业项目数中分别有29.1%、21.3%、13.6%由卓越集团开发，卓越集团开发的物业占据卓越商企在管面积比例分别为65.3%、58.7%、43.2%。
可以看到，在上市前卓越商企就在逐步降低对母公司的依赖，上市后独立发展依然是其发展主题。2023年中期，卓越商企管理层在总结公司业绩数据时用了“稳健扩张、独立发展”这八个字。
“卓越商企在2023年上半年基本完成了非业主增值业务的区域地产化，极大程度上成为了一家独立发展的物业企业。”
2023年上半年，卓越商企营收约为18.39亿元，较2022年同期下降1.3%，其中非业主增值服务收入压降62%，收入压降2.5亿元。
该公司财报指出，2023年上半年面临大环境经济下行的压力，灵活应对市场变化，加强业务独立性规划，减少对关联业务的依赖。
于报告期内，该集团各业务类型的收入占比中，商务物业占比57.1%，公共及工业物业占比13.4%，住宅物业占比14.6%，增值服务占比14.3%，其他服务占比0.6%，其中来自第三方的基本物业服务收入占总收入的51.5%。
从在管面积来看，卓越商企截至去年上半年合约面积约为7330万平方米，在管面积约6042万平方米，其中来自第三方的在管物业面积占比达63.6%。商务物业在管面积2526.5万平方米，占总在管面积的41.8%，其中来自卓越集团的在管面积仅占4.8%，来自第三方物业开发商占37%。
从收入构成来看，来自卓越集团4.8%的商务物业面积却贡献了23%的收入，达到3.6亿元，来自第三方物业开发商的收入为6.9亿元，占比44.1%。显然，对于卓越集团的物业管理具有更高的盈利水平。
另一方面，在住宅物业方面，卓越商企主要为卓越集团旗下开发项目提供服务，2023年上半年来自住宅物业的收入为2.69亿元，占比17.2%。计算下来，卓越商企来自关联方的收入仍占到四成。
从新签订的关联交易来看，按照年度上限来算，卓越商企2024年来自关联方的收入至多有7.18亿元。这一数字对比卓越商企目前的年度营收来说，比例并不算大，正如该企业所言，正在减少对关联业务的依赖。
对于卓越商企而言，在独立市场外拓中，如何保持盈利水平是一件亟待解决的事情，其2023年中期基础物业管理服务的毛利率为19.7%，较前年同期下降3.7个百分点，财报指出是由于外拓市场竞争激烈，集团的第三方外拓业务毛利率下降所致。
一般而言，相较住宅物业，商务物业往往拥有更高的毛利率水平。就目前来看，卓越商企来自卓越集团的的商务物业具有更高的支付水平，随着独立的步伐加大，卓越商企也不得不面对外拓带来的毛利率水平被拉低的等问题。