北京再现百亿”地王”！中海拿下”巨无霸”地块

北京2宗地块总成交金额177.665亿元。其中，起始价高达153亿元的朝阳区“巨无霸”地块被中海以153.32亿元收入囊中，溢价率0.21%；丰台区新宫地块被福州裕诚以24.345亿元拿下。

杭州有3宗住宅用地出让，最终2宗溢价成交、1宗底价成交，总成交金额22.08亿元。其中热度最高的拱墅区东新单元地块由绿城以总价17.16亿元竞得，成交楼面价36568元/㎡，溢价率22.92%。

武汉7宗涉宅用地均底价成交，总成交金额19亿元，华润、中海均有落子。

11月29日，北京有2宗地块成功出让，总成交金额177.665亿元。

其中，朝阳区“巨无霸”组团地块由酒仙桥旧改项目、小红门项目、十八里店项目三部分组成，总土地面积146982.88㎡，总规划建筑面积394008.7㎡，总起始价153亿元，地块上限价为175.95亿元，对应溢价率15%。

该组团地块中，酒仙桥项目为居住用地，用地面积约27910.155㎡，规划建筑规模78148.43㎡，销售指导价12.5万元/㎡；小红门项目为居住用地、托幼用地，用地面积约25527.124㎡，规划建筑规模58217.81㎡，销售指导价8万元/㎡；十八里店项目为居住用地、托幼用地、综合性商业金融服务业用地，用地面积93545.601㎡，规划建筑规模257642.46㎡，销售指导价7.9万元/㎡。

最终，中海以总价153.32亿元竞得该组团地块，成交综合楼面价38913元/㎡，溢价率0.21%。

中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，此次朝阳区组团地块起始价高达153亿元，打破了北京单笔土地出让金记录，成为总价“地王”。这也是继今年6月朝阳区首次推出组团地块之后，又一个以组团形式出现的“巨无霸”地块。

北京链家研究院分析师岳微表示，此前，北京的土地出让金总价最高的是由中建智地联合体以112亿元竞得的“酒仙桥+前苇沟+中关村朝阳园”组团地块，该组团由两宗住宅用地和一宗产业用地组成，此次出让的三宗地块均为住宅用地，这也是总价更高的原因之一。另一方面，此次三宗地块所处环线位置良好，现状配套成熟，未来规划明确、发展潜力较大，优质的地块条件也是价格的支撑因素。与前期仅中建智地联合体一家报名参拍、底价成交不同，此次华润、中海两家实力房企报名参拍，最终中海溢价成交，足见“930”新政之后，北京房地产市场止跌回稳的良好态势也传导到土拍市场上，房企在京深耕建设的信心也在逐步提振。

岳微还表示，此次出让朝阳区也针对部分规划条件进行调整，更大程度上鼓励房企建造“好房子”，酒仙桥、十八里店地块均对建筑高度进行调整，有利于增大楼栋间距，提高居住舒适度；十八里店地块减少5000平方米自持商业，降低房企资金压力。同时，在同一区域打包出让联动板块宅地，有利于减少房企在同一区域内不必要的“内卷”竞争，更有利于深耕型房企在区域内打造更贴合区域居住需求的住宅产品。

“回顾今年北京土拍市场多次创新举措，旨在鼓励支持房企在京发展。”岳微说，朝阳区两次出让组团地块，是北京供应策略上的重要转变，第五、六轮次供地清单中丰台万泉寺、昌平东二旗、海淀朱房村等地块不再设置地价上限和销售指导价格，是北京土拍市场首次“不限价”。后续稀缺区域在途的供地计划将不断满足多元化居住需求、实现职住平衡。

另外，丰台区槐房村和新宫村旧村改造项目用地面积30414.3㎡，规划建筑面积60828㎡，容积率2.0，建筑限高45m（局部60m），起始价24.32亿元，起始楼面价39982元/㎡，地块上限价27.968亿元，对应溢价率15%，销售指导价8.3万元/㎡（浮动8%）。该地块最终由福州裕诚以总价24.345亿元竞得，成交楼面价40023元/㎡，溢价率0.1%。

11月29日，杭州有3宗住宅用地出让，分别位于拱墅区东新单元、富阳区富春湾新城和萧山区蜀山单元，总用地面积55709㎡，总规划建面88569.3㎡，总起拍价18.78亿元。最终，有2宗溢价成交、1宗底价成交，总成交金额22.08亿元。

其中，热度最高的是拱墅区东新单元XC0607-R21-39地块，用地面积18773㎡，规划建筑面积46932.5㎡，容积率2.5，建筑限高65m，挂牌起始价13.96亿元，起拍楼面价29500元/㎡。经过33轮竞价，该地块最终由绿城以总价17.16亿元竞得，成交楼面价36568元/㎡，溢价率22.92%。

萧山区蜀山单元XSCQ2707-30地块用地面积11416㎡，规划建筑面积14840.8㎡，容积率1.3，建筑限高36m，挂牌起始价3.3亿元，起拍楼面价22213元/㎡。该地块仅获一次报价，最终由浙江国丰集团以底价3.3亿元竞得，成交楼面价2213元/㎡。

富阳区富春湾新城26号地块用地面积25520㎡，规划建筑面积26796㎡，容积率1.05，建筑限高24m，挂牌起始价1.52亿元，起拍楼面价5672元/㎡。经过3轮竞价，该地块最终由杭州元木房地产以总价1.62亿元竞得，成交楼面价6046元/㎡，溢价率6.58%。

中指研究院华东大区常务副总高院生指出，本次土拍最受关注的拱墅区东新单元宅地是之前融创东新地块的一部分，退地后拆分重新上市，地块周边成熟，地铁、商业、学区等综合配套完善，地块质量佳。绿城拿下的成交楼面价36568元/㎡，较8月13日伟星摘得相邻地块楼面价36259元/㎡上浮了近300元/㎡，结合周边新房销售情况和二手房价格，预计未来销售价格在5万—5.5万元/㎡。富阳区富春湾新城低密宅地容积率仅1.05，适宜打造纯排屋产品，未来将是板块内稀缺的改善型住宅项目。萧山区蜀山单元宅地容积率1.3，限高36米，未来可能会打造小高层、洋房、叠墅类产品。

高院生认为，从本次土拍结果来看，虽然11月杭州新房和二手房市场呈现出企稳回升的积极信号，但房企拿地依旧理性谨慎，市场延续分化行情，成熟板块的优质宅地认可度高，对于周边低密宅地仍有较多顾虑。