新政满月，北京楼市变了！土拍规则优化

“新政以来，北京二手房成交量明显上来了，主要还是‘以价换量’。”北京东城区某房产中介门店的工作人员对证券时报记者说。

合硕机构首席分析师郭毅在接受证券时报记者采访时也表示，北京下调首付比例和房贷利率的新政，对北京二手房市场成交形成了较明显的拉动，7月到现在，二手房成交量1.2万套左右，7月整月的成交量有望达到1.5万套以上。二手房市场成交量稳步增长，同时，价格也在底部夯实的状态，买卖双方议价空间不断收窄，在局部板块还出现了个别二手房成交价格上涨的情况。

北京链家研究院根据北京市住建委官网数据统计，北京新政出台以来（6月27日至7月24日），北京市二手住宅网签量为14966套，与政策出台前的可比时段（5月30日至6月26日）相比增长11.8%。

北京链家研究院分析师冷会告诉证券时报记者，6月26日北京新政出台以来市场反应较为积极，成交量较前期有所增长，成交均价总体保持平稳。

冷会进一步表示，二季度北京二手房成交经历了“先外后内”的过程。4月30日北京优化限购政策，允许达到限购套数家庭加购一套五环外住房，4月至7月上半月五环外城市发展新区二手房交易热度相对更高，外围片区成交占比也有所提升。自7月开始，伴随着置换链条的稳步运转，外围片区的交易热度开始向内环传导。7月以来，低总价、高总价房屋成交同时提升，总价400万元以下的房屋成交占比较6月份上升1.7个百分点，总价1000万元以上及高单价住房成交比例有所提升，带动成交结构上移。

价格方面，北京链家的数据显示，二季度以来北京二手住房价格走势总体平稳，6月市场价格环比上升0.5%左右，7月（截至24日）北京链家二手住宅成交均价环比上升0.4%。

对于价格上涨的原因，冷会表示，主要来自于交易结构变化，从可比住房价格角度来看则较为稳定。这主要是由于新增客户与新增房源开始逆转，供需关系虽仍然偏向买家，但相较一季度更趋向平衡，有利于价格的相对平稳。从数据来看也是如此，从4月份开始，二手住房成交均价已连续4个月保持平稳运行，月均波动幅度均在1%以内。

冷会认为，综合来看，“6·26”北京新政对于房地产市场的进一步回暖具有积极作用，较好的政策节奏与恰当的政策力度，使得全市二手住房市场目前达到了较为理想的量升价稳状态，并已持续一段时间。

中原地产首席分析师张大伟也预计，在政策影响下，7月整月北京二手房网签量有望超过1.5万套，达到最近一年多的最高点。

从新房市场来看，中原地产研究院统计数据显示，6月26日—7月25日，北京新建住宅网签量为4501套，较5月27日—6月25日的3243套上涨了38.8%。

不过，郭毅告诉证券时报记者，与去年相比，北京新房市场目前单月成交量仍处在底部盘旋的状态。从价格表现上来看，也并没有出现折扣收回、价格回涨的现象。“北京二手房市场成交量的回暖，向新房成交的转化效果还有提升空间。”

对于出现这一现象的原因，郭毅认为，核心在于目前北京整体楼市还存在循环不畅的现象，包括从土地的投资、开发、开工到竣工的循环，以及新房到二手房置换的循环。要让整个循环畅通起来，还需要更加精准的调控政策。如北京近期的“以旧换新”政策、刚刚挂牌的门头沟地块竞价规则调整等这类精准调控刚刚开始，未来这类调控或对新房市场有效拉动，也更有助于从土地、新房、二手房市场整体形成一个良性循环，带动市场更加稳定向上发展。

值得注意的是，7月26日，北京供应的门头沟新城地块，在土拍规则方面进行了三项优化。

中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，一是竞买人资格优化：对同一集团下的成员企业，在竞价阶段的竞买人资格要求方面有一定的放松。但如果该宗地块竞拍至摇号阶段，同一集团下的成员企业中，仅允许保证金最先到账的一家成员企业（或多家以一个联合体）参与摇号。也就是说，摇号阶段的规则和之前的土拍规则保持一致，而在竞价阶段，不再是之前的仅一家成员企业可以报名参与竞拍，而是同一集团下的所有成员企业均有参与机会。这一规则的优化，一方面保证了摇号阶段的公平性，另一方面又为同一集团下的成员企业创造了更多参与北京土拍的机会。

“二是竞价阶梯优化：竞价阶梯由原来起始价的5‰调整为1‰，大幅降低了竞价阶段的加价门槛，有利于竞买人更精确地根据自身企业的出价能力进行报价。”张凯说，三是超低能耗建筑标准优化：由之前的需满足北京市建筑节能设计标准，优化为可按国标执行。这一调整能够在一定程度上降低房企的开发成本，为房企腾挪出更多的成本资源用在“好房子”的产品打造上。