本文来源：时代财经 作者：周梦梅
“降息”靴子落地。
7月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，将1年期和5年期贷款市场报价利率（LPR）分别下调10个基点至3.35%和3.85%。
其中，购房者关注度较高的5年期以上LPR，是自今年2月以来单独下行25个基点后，再次出现下调。年内5年期以上LPR已合计下调35个基点。
据时代财经测算，此次下调5年期以上LPR 10个基点后，以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式来计算，购房者月供可减少57.3元，累积30年月供减少2.1万元。
不过，存量房贷客户需等到贷款重定价日才能享受到本次LPR下调的好处，为每年的1月1日或合同中约定的贷款发放日。
接下来，LPR或仍有一定的下调空间。
“我们判断，在7月下调后，短期内LPR报价将保持稳定，四季度视经济和物价运行状况而定，LPR报价还有一定下调空间。”东方金诚宏观研究分析师王青对时代财经称，7月LPR报价下调，将带动三季度企业贷款利率和居民房贷利率进一步下行。
王青还表示，根据存款利率市场化调整机制，银行存款利率要与1年期LPR报价和10年期国债收益率挂钩，这意味着接下来银行存款利率将全面启动新一轮下调，这将有助于稳定银行净息差。
已有城市首套房贷利率降至“2”字头
据中原地产研究院数据，截至7月17日，全国重点城市商贷利率排行榜中，首套房贷款利率（平均）最低的前五大城市为佛山（3.00%）、南京（3.15%）、东莞（3.15%）、广州（3.20%）、武汉（3.25%）。
上述五大城市中，目前已有城市首套（5年期以上）房贷贷款利率降至2字头。
7月22日，时代财经致电汇丰银行佛山某支行，该行工作人员表示：“我们汇丰银行首套5年期以上房贷贷款利率为LPR减去95BP（基点），按照最新的LPR，房贷利率最低是2.9%。”
不过该工作人员也表示，汇丰银行对贷款人的资质审核较为严格，对于工作单位、流水、在佛山地区拟购买的楼盘都有一定的要求和限制，贷款人最终申请的房贷利率需要综合考虑多项因素，无法确保一定能够申请到2.9%的贷款利率。
此外，也有多家银行的房贷利率贴近2字头。
同日，时代财经致电渣打银行广州某支行，该行工作人员表示，渣打银行目前5年期首套房贷利率为3%，不过该行不支持以“公积金+商业贷”组合方式申请贷款；浦发银行东莞某支行的信贷经理则告诉时代财经，按照最新的LPR利率，该行的5年期首套房房贷利率为3.05%；徽商银行南京某支行的工作人员告诉时代财经，该行5年期首套房房贷利率也是3.05%。
“本次降息后，更多城市的房贷利率将调整到2字头。” 中原地产首席分析师张大伟向时代财经表示，据其援引中原地产研究院统计数据，6月份全国房贷平均利率已经调整到3.5%左右，首套房房贷款利率已经跌至3.3%，这一数据相比5月份首套房平均贷款利率3.55%也出现了明显的下调。整体来看，“517”政策后，全国房贷利率出现了大幅度的调整。
张大伟认为，本轮LPR下调，影响最大的是存量房贷利率。
“目前，全国各地新增房贷利率已基本集中在3%-3.5%之间，但存量房贷一直处于高位，新增房贷利率降低没有影响到存量房贷，LPR下调则直接降低了存量房贷利率。”张大伟说。
提前还贷强度有所下降
值得一提的是，提前还房贷的强度有所放缓。
“我们更新了最新（6月）的居民早偿率数据发现，从总量角度，居民的提前还贷强度有所放缓，呈现季节性回落的态势，条件早偿率（CPR）回到23.4%（前值25.9%）。”国泰君安研报指出，从结构上看，债务负担不重的群体(剩余本金在20%以内)提前还贷比例仍在上升，来到历史高位；而债务负担较重的(剩余本金在 20%以上) 提前还贷比例却回落到偏低水位 。
“517”新政前后，新增房贷和存量房贷平均利率差值确实较大。天风证券研报指出，“517”新政前，贝壳百城首套房房贷利率均值约为5.16%(2014年1月-2024年4月)、二套房房贷利率均值约为5.46%(2016年1月-2024年4月)； 2024年5月，贝壳百城首、二套房房贷利率分别为3.45%、3.90%，分别低于历史均值171BP、156BP。
张大伟对时代财经表示，增量房贷和存量房贷贷款利差扩大，一定程度加剧了“提前还贷”现象。
他表示：“居民提前还房贷分为两种情况，以储蓄来还款或通过借贷腾挪的方式进行还款。对于以储蓄来还款的居民来说，今年存款产品、（低风险）理财产品的利率均出现较大程度下滑，而存量房贷的利率相对处于高位，因此一部分居民选择提前偿还房贷。”