实探｜中山马鞍岛：深中通道开通带动楼市人气，深圳客、港客都在买

6月30日，随着深中通道正式通车运营，两地“半小时通勤”的理想照进现实，湾区生活的距离更拉近，也再次引发了深圳、中山两地房地产市场话题的热度。深中通道中山出入口所在地——马鞍岛前几年就吸引了大批深圳购房者前往置业，更成为了中山楼市的代表片区之一，如今的情况如何？深中通道的开通将怎样影响深圳、中山两地的楼市和产业，又是否会带来新的发展机遇？

马鞍岛是中山市东部的一个小岛，属于中山市翠亨新区的起步区，也是深中通道登陆中山的第一站。根据相关规划，马鞍岛将在2035年建成国际化现代化创新型城市新中心。

记者在马鞍岛上走访，明显感受到这是一座正在建设中的“新城”：岛上道路宽阔，多条城际铁路正在建设，周围也有不少高楼，包括产业园、写字楼和住宅小区，还有许多塔吊林立的工地。

 “大概是在2019年11月，马鞍岛上拍出第一块住宅用地，随后陆续有不少楼盘入市。2020年到2021年的时候，岛上的新房均价都在每平方米3万元左右，最高的新房价格接近每平方米4万元，而且销售情况很火爆，经常是推出一批就马上售罄，给‘喝茶费’才能定房源的事情也有不少。”吴经理回忆起前几年马鞍岛楼市的“盛况”，颇有些感慨。

吴经理表示：“就算是每平方米3万元，也比当时对岸深圳的房价低很多，基本上就是前海和宝安中心区的四分之一，因此吸引了很多有购买力的深圳客，岛上不少楼盘都直接将项目展厅和产品发布会设在深圳。而且，我住的小区在岛的东边，天气好的时候站在阳台就可以清晰看到对岸的深圳宝安国际机场，深中通道那个时候正在建设当中。”

近两三年的时间，随着房地产市场出现调整，中山市商品房成交量和房价也有所下降。记者实探发现，目前岛上在售新房的价格多在每平方米两万元以下，甚至还有每平方米16000元左右的价格。与此同时，中山楼市政策在这一两年时间里也进行了多次调整。就在去年10月，中山市住房和城乡建设局发布通知，宣布石岐街道暂停实行商品住房限购政策，意味着中山全域商品住房均已不限购。记者看到一名房屋正在装修的业主，他告诉记者目前其居住的小区二手房挂牌价每平方米1.6万元左右，当时开盘的均价都在每平方米3万元以上。

 “现在深圳和中山的公共交通也很方便，从前海坐跨市公交到马鞍岛就一个小时，车费才15元。”记者搭乘深中跨市公交时遇到不少前往中山的乘客，有乘客如是说。通过交流，记者发现当中大部分乘客不仅是为了“打卡”深中通道，还为了前去中山马鞍岛看房和旅游。所以，即便是工作日，跨市公交的人气也不低。

乐有家研究中心提供的数据显示，3月以来随着楼市新政利好及深中通道开通临近，中山楼市看房及成交量明显提升。中山乐有家门店数据显示，二季度看房量逐月增长，月均看房量较2023年下半年月均水平上涨20%。新房交易量提升较为明显，5月中山乐有家新房成交量对比3月小阳春上涨20%。在这当中，深圳与香港客户的咨询及成交量增多，主要聚焦在马鞍岛和中山市中心区，尤其是距离深中通道最近的马鞍岛。

在马鞍岛上的几处新房营销中心，记者发现不少香港客户的身影。有销售经理告诉记者，自深中通道开通以来，这几天看房的客户明显增加，工作日也能成交五六套房子，其中60%是深圳客户，20%是香港客户。有购房者特别提到了深圳中山公积金互认互通：深圳缴存职工在中山购房申请住房公积金贷款，享受中山缴存职工同等待遇。

 “我刚看中一套80平方米的三房单位，价格130万元左右，如果能成功申请公积金贷款并多付一些首付，月供压力并不大，但最好还能把房子先租出去。”有购房者给记者算起这笔账。

记者发现，目前岛上也有许多二手房出租，三房单位的月租金多在2000元左右。“现在岛上的租赁市场也才刚刚起步，希望以后有更多企业入驻马鞍岛，经济发展才能带动人气，最终才能带起租赁市场。”吴经理表示。

除了住宅，记者在岛上看到不少已经建成和正在建设的产业园工地，部分企业也已经入驻。广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉表示，深中通道是珠江东岸、西岸之间互联互通的重要基础设施。如今，深中通道通车，加上中山在翠亨新区布局了大量的产业园，产业将带动人口的聚集，促进中山产业发展，而劳动人口的聚集，也将增加对住宅等方面的需求。

第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿表示，深中通道的开通是进一步兑现当年规划带来的涨幅，在现状的基础之上继续夯实房价并促进中山房地产市场平稳发展。不过，考虑到楼市环境的影响，中山住宅价格短期内再次大涨的可能性不大。此外，会有小部分对价格敏感度高的人群分流至中山置业，但深圳更加完善的城市配套、资源可能也会对周边人口造成虹吸效应，因此总体上深圳的住房供需关系不会改变，所以对深圳楼市的影响也是十分有限。

吴睿还表示，中山和深圳应该借助深中通道的机遇，发展与各自优势相匹配的产业。中山可以依托原有的装备制造、灯饰、白色家电等产业基础，发展高端制造业和现代服务业，加快中山构建现代化产业体系；深圳的企业则可以通过外迁产能来缓解土地资源压力，进一步强化其在科技创新、总部经济和高新技术产业的领先地位，扩大作为大湾区发展核心引擎的辐射范围，推动粤港澳大湾区的高质量发展。