本文来源：时代财经 作者：吕泽强
保租房REITs迎来扩募潮？
6月1日，红土创新深圳安居REIT（180501.SZ）公告，拟申请扩募并新购入位于深圳的保障性租赁住房项目。
这是继5月中旬支持保障性住房建设的相关政策发布以来，第三只宣布扩募的保障性租赁住房REITs。5月29日和22日，华夏基金华润有巢REIT（508077.SH）和华夏北京保障房REIT（508068.SH）也相继发布拟扩募公告，并分别称将新购入上海、北京的保障性租赁住房项目。
使用REITs这种金融工具将使得保障性住房的权益人能提前收回部分成本，加速保障性住房的建设。不过也有观点认为，这种促进作用有限。
近日，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长、纬房研究院首席研究员邹琳华向时代财经表示，5月17日的相关政策是可以增加租赁房的供应，但保租房REITs并非是支撑的主力。
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保租房REITs扩募潮来了？
据上述红土创新深圳安居REIT的公告，此次拟购入的资产包括深圳市的承福苑、南馨苑和空港花园三个保障性租赁住房项目，分别位于深圳市福田区、南山区和宝安区。三个项目建筑面积合计17.83万平方米，共3210 套保障性租赁住房及配套停车位。
此次三个项目的交易对手方，大股东均为深圳市安居集团有限公司（全文简称“深圳安居集团”），实控人均为深圳国资委。深圳安居集团同时也是红土创新深圳安居REIT首次上市时的原始权益人，持有份额占场内总份额的42.21%，为场内第一大持有人。
红土深圳安居REIT的基金管理人红土创新基金在上述扩募方案草案中表示，新购入基础设施资产，通过多元化资产配置有利于分散风险，同时保持基础设施资产持续稳定运营并争取实现资产增值。
这不是最近首只宣布扩募的保障性租赁住房REITs。
5月29日，华夏基金华润有巢REIT公告，拟申请扩募并新购入原始权益人有巢住房租赁（深圳）有限公司位于上海的保障性租赁住房项目。
5月22日，华夏北京保障房REIT公告，拟申请扩募并新购入原始权益人北京保障房中心有限公司位于北京的保障性租赁住房项目。
这三只保障性租赁住房REITs均为成立以来第一次扩募，保租房REITs是REITs市场的“香饽饽”，扩募也能吸引更多的投资者。
据年报数据，红土创新深圳安居REIT、华夏基金华润有巢REIT、华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT（508058.SH）四只保租房REITs2023年的现金流分派率分别为4.00%、4.92%、4.26%、4.55%；同花顺iFind显示，上述2023年四只REITs的股息率分别为3.69%、3.32%、3.68%、3.58%（取2023年12月31日收盘价，下同）。四只REITs的股息率均比现金流分派率低，意味着这类资产市场估值较高。
对比市场景气不佳的仓储类REIT，中金普洛斯REIT（508056.SH）和红土创新盐田港REIT（180301.SZ），其2023年现金流分派率分别为4.54%和4.7%，股息率分别为6.30%和6.57%。出租率下滑较多的建信中关村产业园REIT（508099.SH）的现金流分派率和股息率分别为3.41%和6.81%。这几只REITs的股息率均比现金流分派率高，估值相对较低。
保租房REITs起补充作用
上述三只保障性租赁住房REITs扩募的公告均在支持保障性住房建设的相关政策发布后不久。
5月17日上午举行的全国切实做好保交房工作视频会议提到，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。
在同日下午举行的国务院政策例行吹风会上，自然资源部副部长刘国洪称：“自然资源部准备出台政策，明确支持地方政府以合理价格收回企业无力继续开发的闲置土地，或者收购司法以及破产拍卖中流拍的土地。这些土地回收、收购以后，用于建设保障性住房，还可以用于建设公关配套服务设施，改善周边住宅配套条件等。”
刘国洪还表示，具体的政策中，有多项支持措施，包括加大资金支持、给予税费支持、简化工作流程等。
同时，中国人民银行还宣布，拟设立3000亿元保障性住房再贷款。中国人民银行副行长陶玲在上述会上介绍，保障性住房再贷款利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括21家全国性银行，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。
地方也在出台措施跟进。
据苏州市人民政府新闻办公室官方公众号“苏州发布”消息，6月2日，苏州市房地产长效机制试点工作领导小组出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》，即日起实施16条措施，包括坚持“以需定购”，组织地方国有企业以合理价格收购部分存量商品住房用作保障性住房。
此前，杭州、大理、重庆等地也发布了相关房产“收储”措施。
对于红土创新深圳安居REIT扩募是否跟近期的“收储”政策有关，时代财经致电深圳安居集团，但截至发稿对方未有回复。
至于保障性租赁住房REITs在其中起到的作用，邹琳华表示：“这只是个案，没办法形成一个普遍性的意义。因为保障性租赁住房的收益率可能比较低，而REITs投资者是要求有一定收益的。有一些优质项目是可以拿去REITs上市，起到一个补充的作用，但作为主力可能不太容易，毕竟收益率的问题还解决不了。”
“收储的主力，可能需要政府安排，提供低成本的资金。如果是政策性收储的话，低收益也是可以接受的。”邹琳华表示。